ООО «Управляющая компания ЮНИКС»

Управление недвижимостью

+7 (812) 309-89-04

e-mail: mail@uk-junics.ru

Техническое обслуживание инженерных сетей

Системное управление объектом недвижимости

Данная система менеджмента здания направлена на максимально эффективное и экономичное использование всех его систем. Управление объектами коммерческой недвижимости в рамках переданных полномочий в Ваших интересах (интересах собственника) включает:

  • Профессиональное юридическое сопровождение и консультирование Клиента по вопросам управления инженерными системами в частности и управлению недвижимостью в общем
  • Выстраивание отношений с арендаторами и контроль выполнения условий договоров аренды
  • Организация и контроль работы всех служб и обслуживающих организаций на объекте
  • Представление интересов Клиента в Государственных службах
  • Оптимизация затрат на коммунальные услуги (установка приборов учета водопотребления, теплоснабжения, газоснабжения, применение энергосберегающих источников освещения)

Обслуживание инженерной инфраструктуры

Эффективная работа по данным направлениям деятельности позволяет продлить срок безопасной эксплуатации оборудования и помещений:

  • Мониторинг технического состояния инженерной инфраструктуры и элементов конструкций
  • Планово-предупредительные и профилактические работы по обслуживанию инженерной инфраструктуры и элементов конструкций, регулировка и наладка оборудования
  • Подготовительные работы к сезонной эксплуатации
  • Обеспечение бесперебойной работы систем ГВС/ХВС и канализаций, электроснабжения и сигнализационных систем
  • Своевременное проведение столярного, слесарного ремонта, регулировка дверных и оконных блоков
  • Техническое обслуживание кондиционеров
  • Техническое обслуживание систем вентиляции, обслуживание кондиционеров воздуха жилых и общественных зданий и объектов инженерного обеспечения
  • Текущий ремонт наружного освещения
  • Учет потребления коммунальных услуг арендаторами

Контроль и ведение документации для объекта

Проведение любых работ по техническому обслуживанию здания требует разработки и соблюдения четких инструкций и ведения документооборота. В зависимости от Ваших потребностей, наша компания готова предложить следующие услуги:

  • Ведение соответствующих журналов, технической документации
  • Контроль соблюдения санитарных, противопожарных норм, правил и инструкций по технике безопасности и охране труда
  • Ведение контроля за расходованием энергоресурсов, проведение анализа затрат

Пример программы технического обслуживания:

1. Система электроснабжения:

1.1. Проверка состояние помещения РУ, исправность дверей, наличие и исправность замков — 6 раз в сутки (При регулярных обходах).

1.2. Проверка исправности освещения и сети заземления в помещении РУ — 6 раз в сутки.

1.3. Проверка наличия средств пожаротушения в помещениях РУ — 1 раз в сутки

1.4. Проверка наличия исправных и испытанных защитных средств — 1 раз в сутки.

1.5. Проверка состояния контактов, рубильников щита низкого напряжения визуальным осмотром — 2 раза в сутки.

1.6. Проверка целостности пломб у счетчиков — 1 раз в сутки.

1.7. Проверка состояния изоляции (запыленность, наличие трещин, разрядов и т.п.) — 1 раз в сутки.

1.8. Проверка работы системы сигнализации — 1 раз в сутки.

1.9. Проверка исправности и правильности показаний указателей положения выключателей в устройствах управления и автоматики — 1 раз в сутки.

1.10. Проверка исправности замков и закрытия шкафов управления, распределительных щитков — 1 раз в сутки.

1.11. Проверка отсутствия нагрева контактных соединений, корпусов коммутационных аппаратов, изоляции электропроводки в распределительных и групповых щитах — 1 раз в сутки.

1.12. Снятие показаний счетчиков в часы максимума нагрузки — 1 раз в сутки.

1.13. Очистка аппаратов, контактов от пыли и наплывов — 1 раз/квартал.

1.14. Протяжка контактных соединений и наконечников — 1 раз/квартал.

1.15. Проверка устройств защитного отключения — 1 раз/квартал.

1.16. Очистка и смазка шарнирных соединений — 1 раз/квартал

1.17. Замена перегоревших ламп — при выявлении и по заявке — в течение 1 часа.

1.18. Проверка исправности аварийного освещения при отключении рабочего освещения — 1 раз в 6 месяцев.

1.19. Поверка контрольно-измерительных приборов в специализированной организации (имеющей лицензию на данный вид работ) — 1 раз/год.

1.20. Проверка и испытания средств защиты (в специализированной лаборатории) — в соответствии с нормами.

Проверка параметров стационарных электроприемников, электропроводок и

заземляющих устройств (проводится специализированной организацией) — в соответствии с нормами.

Контрольные замеры режимов электропитания оборудования — 6 раз/сутки, 1 раз в сутки, 1 раз в месяц (периодичность определяется для каждого вида и конкретного оборудования и согласуется с Заказчиком.).

Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов и неисправных установочных изделий, включая коммутационные изделия с номинальным током до 25 А включительно (без выполнения дополнительных работ по прокладке кабеля, монтажу дополнительного оборудования, комплектующих изделий и т.п.).

2. Система вентиляции:

2.1. Визуальный и инструментальный контроль за температурой, давлением теплоносителя, воздуха до и после калорифера, температурой воздуха внутри помещений в контрольных точках — 6раз в сутки.

2.2. Проверка положения дросселирующих устройств, плотность закрытия дверей вентиляционных камер, люков в воздуховодах, прочность конструкций воздуховодов, смазки шарнирных соединений, бесшумности работы системы, состояния виброоснований, мягких вставок вентиляторов, надежности заземления — 6 раз в сутки.

2.3. Осмотр оборудования систем, приборов автоматического регулирования, контрольно-измерительных приборов, арматуры — 6 раз в сутки.

2.4. Проверка степени износа всех подвижных элементов агрегата и надежности затяжки установочных болтов −1 раз в квартал.

2.5. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей агрегатов и электропроводок к ним — 1 раз в квартал.

2.6. Проверка исправности ЗРА — 1 раз в 6 месяцев.

2.7. Очистка калорифера — 1 раз в 6 месяцев.

2.8. Замена фильтров — 1 раз в квартал.

2.9. Сезонное регулирование — по мере необходимости, не реже 1 раза в 3-4 месяца.

2.10. Очистка защитных сеток и жалюзи перед вентиляторами — по мере необходимости, не реже 1 раза в 6 месяцев.

2.11. Промывка водяных систем — 1 раз в год.

2.12. Испытания на прочность и плотность водяных систем — 1 раз в год

2.13. Поверка контрольно-измерительных приборов в специализированной организации (имеющей лицензию на данный вид работ) — 1 раз в год.

3. Система холодоснабжения:

3.1. Внешний осмотр оборудования, проверка креплений, ограждений и конструкций холодильной машины — 1 раз/месяц. (В Центральном офисе — 8 раз в сутки)

3.2. Проверка электропитания по фазам (проверка дисбаланса по напряжению, по току) — 1 раз/месяц.

3.3. Профилактика электрических соединений щита управления и компрессорно-конденсаторного блока — 1 раз/месяц.

3.4. Проверка состояния силовых электрических кабелей и их соединений — 1 раз/месяц.

3.5. Контроль и запись: — избыточного давления испарения, температуры испарения, — избыточного давления конденсации, температуры конденсации (в случае несоответствия, производится дозаправка холодильной машины) — 1 раз/месяц.

3.6. Контроль и документальная регистрация состояния автоматики и показаний КИП — 1 раз/месяц;

3.7. Проверка работы дренажной системы оборудования и при необходимости чистка дренажа (не реже — 1 раз/месяц).

3.8. Контроль состояния хладагента и масла, тестирование пульта управления — 1 раз/месяц.

3.9. Проверка герметичности фреонового контура — 1 раз/месяц.

3.10. Проверка герметичности водяного контура — 1 раз/месяц. (В Центральном офисе — 8 раз в сутки).

3.11. Контроль работы электромагнитных клапанов — 1 раз/месяц.

3.12. Проверка срабатывания систем защиты компрессора (ов) — 1 раз/месяц.

3.13. Контроль уровня масла — 1 раз/месяц.

3.14. Проверка степени загрязнения фреоновых фильтров — 1 раз/месяц.

3.15. Чистка фильтров конденсаторов — 1 раз/месяц.

3.16. Проверка состояний силовых и управляющих цепей оборудования, по необходимости производить подтяжку резьбовых соединений — 1раз/квартал.

3.17. Проверка лопастей вентиляторов — 1раз/квартал.

3.18. Контроль срабатывания предохранительных клапанов — 1 раз/6 месяцев.

3.19. Контроль состояния конденсатора и его чистка — 1 раз/6 месяцев.

3.20. Ревизия подшипников вентиляторов — 1 раз/год.

3.21. Ревизия внутренней полости вентиляторов — 1 раз/год.

3.22. Проверка состояния изоляции электродвигателя — 1 раз/год.

3.23. Тестирование всех основных рабочих контуров Оборудования на кислотность масла и влажность фреона — 1 раз/год.

3.24. Введение в состав масла компрессорного агрегата антифрикционных присадок — 1 раз/год.

3.25. Тестирование контрольно-измерительных приборов и автоматики — 1 раз/год.

3.26. Замена фильтрующих элементов фильтров осушителей, при необходимости замена хладагента — 1 раз/год.

3.27. Ревизия подшипников насосов теплоносителя — 1 раз/год.

3.28. Контроль давления расширительного бака мембранного типа, при необходимости дозаправка азотом — 1 раз/год.

3.29. Замена компрессорного масла — 1 раз/2 года (по рекомендациям завода-изготовителя).

4. Система кондиционирования воздуха:

4.1. Внешний осмотр и контроль состояния оборудования — 6 раз в сутки.

4.1. Проверка режимов работы (логики) кондиционеров — 1 раз в месяц.

4.2. Очистка фильтров внутреннего блока — 1 раз в месяц.

4.3. Проверка работы дренажных помп — 1 раз в месяц.

4.4. Контроль уровня масла — 1 раз в месяц.

4.5. Проверка защиты от обмерзания и картерного подогревателя — 1 раз в месяц.

4.6. Очистка конденсатора (наружного блока) — 1 раз в месяц, при необходимости — 1 раз в неделю.

4.7. Очистка испарителя (внутреннего блока) — 1 раз в месяц.

4.8. Проверка вентиляторов — 1 раз/квартал.

4.9. Очистка решеток теплообменников — 1 раз/6 мес.

4.10. Проверка работы клапанов (на фанкойлах с клапанами)- 1 раз/год.

4.11. Очистка и промывка дренажной системы — 1 раз/3 мес.

4.12. Тестирование автоматики и предохранительных устройств, при необходимости регулировка и ремонт — 1 раз/3 месяца

4.13. Смазка подшипников электродвигателей — 1 раз 6 месяцев.

4.14. Проверка работы ТРВ, при необходимости регулировка, ремонт — 1 раз 6 месяцев.

4.15. Проверка давления фреона в контуре, выявление и устранение неисправности, дозаправка — при необходимости.

4.16. Проверка состояния и крепления, очистка наружного блока — 1 раз в 6 месяцев.

4.17. Проверка и восстановления гидроизоляции поддона конденсатоотвода — 1 раз/год.

5. Система теплоснабжения (ЦТП, ИТП), система отопления:

5.1. Контроль параметров теплоносителя (давление, температура, расход) — 6 раз/сутки.

5.2. Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорная арматура, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) — 6 раз/сутки.

5.3. Проверка функционирования клапанов (свободного хода, плотность закрытия, отсутствие течи) — 2 раза/месяц.

5.4. Чистка (промывка, замена) фильтров — 1 раз/год.

5.5. Чистка (промывка) теплообменных аппаратов — 1 раз/год.

5.6. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов — 1 раз/год.

5.7. Подготовка оборудования к отопительному сезону. Испытания на прочность (опрессовка) Получение Актов готовности оборудования к отопительному сезону. — 1 раз/год.

5.8. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним — 1 раз/квартал.

5.9. Ревизия подшипников насосов теплоносителя — 1 раз/год.

5.10. Читка (промывка) фильтров — 1 раз/год.

5.11. Оформление и сдача отчетов по показаниям узла учета тепла в Теплосеть — 1 раз в месяц.

5.12. Поверка приборов учета. — 1 раз в год.

5.13. Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и узлов, манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.

6. Система горячего водоснабжения:

6.1. Контроль параметров теплоносителя (давление, температура, расход) — 6 раз/сутки.

6.2. Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) — 6 раз/сутки.

6.3. Проверка функционирования клапанов (свобода хода, плотность закрытия, отсутствие течи) — 2 раза/месяц.

6.4. Чистка (промывка) фильтров — 1 раз/год.

6.5. Чистка (промывка) теплообменных аппаратов — 1 раз/год.

6.6. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов — 1 раз/год.

6.7. Испытания на прочность и плотность — 1 раз/год.

6.8. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним — 1 раз/квартал.

6.9. Ревизия подшипников насосов теплоносителя — 1 раз/год.

6.10.Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и узлов: манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.

7. Система холодного водоснабжения:

7.1. Контроль параметров воды (давление, температура, расход) — 6 раз/сутки.

7.2. Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) — 6 раз/сутки.

7.3. Проверка функционирования клапанов (свобода хода, плотность закрытия, отсутствие течи) — 2 раза/месяц.

7.4. Чистка (промывка) фильтров — 1 раз/год.

7.5. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов — 1 раз/год.

7.6. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним — 1 раз/квартал.

7.7. Ревизия подшипников насосов теплоносителя — 1 раз/год.

7.8. Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и

узлов: манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.

8. Противопожарная система:

8.1. Система противопожарного водопровода.

8.1.1 Осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) — 6 раз/сутки.

8.1.2. Проверка функционирования клапанов (свобода хода, плотность закрытия, отсутствие течи) — 2 раза/месяц.

8.1.3. Проверка исправности пожарных насосов — 1 раз/месяц.

8.1.4. Проверка исправности противопожарного водопровода — 1 раз/6 месяцев (весна, осень).

8.1.5. Перекатка рукавов на новую скатку — 1 раз/год.

8.1.6. Проверка исправности, плотности закрытия задвижек и регулировочных кранов — 1 раз/год.

8.1.7. Контроль сопротивления изоляции обмоток электродвигателей насосов и электропроводок к ним — 1 раз/год.

8.1.8. Ревизия подшипников пожарных насосов — 1 раз/год.

8.2. Система огнезадерживающих клапанов и клапанов дымоудаления

8.2.1. Профилактический осмотр — 1 раз/6 месяцев.

8.2.2. Очистка внутренней полости клапана — при наличии отложений.

8.2.3. Контроль работоспособности клапанов — 1 раз/год.

9. Лифтовое хозяйство:

10.1. Осмотр лифта — 1 раз/смена.

10.2. Периодический осмотр.

10.3. Текущий ремонт.

10.4. Аварийно-техническое обслуживание.

10.5. Подготовка и предъявление для ежегодного переосвидетельствования лифтов «Ростехнадзору» — 1 раз в год и по требованию проверяющих.

11. Сантехническое оборудование:

11.1. Проверка водоразборной арматуры, смывных бачков на отсутствие течи — 6 раз/сутки.

11.2. Проверка надежности крепления сантехнического оборудования — 1 раз/сутки.

11.3. Проверка исправности, плотности закрытия и смена сальниковых уплотнений задвижек и регулировочных кранов — 1 раз/квартал.

11.4. Контроль потребления по показаниям водомера — 1 раз/месяц.

11.5. Текущий ремонт системы, с заменой расходных материалов, неисправных деталей и узлов: манометров, датчиков (без последующей настройки оборудования) термометров, запорной арматуры, гибкой подводки и фитингов, диаметром до ½ дюйма включительно.

12. Система канализации:

12.1. Регулярные осмотры и проверка отсутствия засорений внутренней канализации — 6 раз/сутки.

12.2. Проверка состояния канализационных коллекторов до врезки в городскую сеть — 1 раз/неделю.

12.3. Профилактика засоров с помощью механических и химических средств.

13. Системы пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа.

13.1. Визуальные осмотры, локализация и устранение текущих неисправностей — 1 раз в сутки.

13.2. При аварийных ситуациях на объекте прибытие специалистов в течение 3-х часов.

14. Прочие работы, выполняемые на объектах:

14.1. Ремонтно-строительные работы в помещениях:

14.1.1. Выполнение мелкого косметического ремонта стен, потолков, пола (сколы, трещины и т.п., площадью до 0,5 кв. метра)

14.1.2. Мелкий ремонт и замена дверных замков и оконной фурнитуры, дверных доводчиков;

15. Дополнительные работы (оплачиваемые дополнительно, на основе согласованных Смет и Актов выполненных работ).

15.1. Исполнитель выполняет по заданию Заказчика Дополнительные работы по текущему, капитальному и аварийному ремонту и демонтажу-монтажу оборудования и частей инженерных систем, а также работы по закупке и доставке необходимых для этих работ материалов. Указанные Дополнительные работы выполняются с дополнительной оплатой (вне суммы оплаты по заключаемому Договору), в соответствии с утверждаемым Заказчиком Коммерческим предложением (Сметой на выполнение работ).